广州圆13.6亿起拍, 商办物业跌了多少?

文｜邓浩志

广州圆拍卖价吓人，商办物业跌了多少？

近日，根据阿里拍卖平台披露的信息显示，广州圆大厦被挂牌拍卖，以13.6亿元起拍。

公开资料显示广州圆大厦正式投用10年，前5年因为像大铜钱，外观备受争议，甚至一度被评为最丑建筑。最近5年因为债务缠身，已经第三次上架拍卖，之前两次都流拍。截至11月初，该挂牌已吸引了超1万人次围观，但目前尚未有人报名。广州圆的连续流拍，连续降价，也是广州商办物业市场低迷的一个侧面。但广州的商办类物业这几年到底跌了多少？由于没有统计数据，所以只能推导一下。

以广州圆为例，2023年拍卖挂牌价位55.89亿，目前挂牌价位为13.6亿。相当于打了个2.4折！不过这还没完：相对于2021年楼市高位，2023年的价格已是下跌不少了；而当前的13.6亿还没有成交，关键是目前好像还没有人报价。如果再跌，就再折，实际最终和高位比，折价多少还很难说。但肯定低于2.4折。

当然，有人会说，这是企业债务处置，与零售市场不同，法拍价不等于市场价。是的，法拍挂着，就会影响市场价。这也是广州，乃至全国最近楼市（包括商办物业）价格持续下跌的重要原因之一。就是大量不良资产以低于市场价挂在网上，他们无论成交与否，都直接影响着购房者，投资者的心理预期。

也有人会说，这是大宗交易，和散售市场也不一样。这个观点是对的，但上游大宗交易价格下降，也势必拖低下游散售价格。况且我们讨论的是价格折让幅度，而不是绝对价格的对比。

所以广州商办类资产价格实际跌多少？

目前住宅目测跌了接近40%，商办跌得更狠，感觉整体在50%左右。由于商办和住宅的差异性很大，如果跌得更厉害的（比如郊区空置的物业），跌60%-70%完全不奇怪。

有人会问，为什么广州圆现在已2.4折，跌得比郊区的还厉害？我只能说：可能跟长得丑有关吧。

丧事喜报！超三成商品房现房销售

国家统计局数据显示，今年前三季度商品房现房销售面积累计值为23305.93万平方米，同比增长9.9%，约占商品房销售面积的35.4%。有观点认为，这是加快推进现房销售政策落地所推动的结果。

截止到目前，包括河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地，发文推动现房销售落地。我之前就说过，明明是房子滞销，大量期房楼盘卖到现房阶段还没有卖完，导致“被迫”现房销售。现在说成了是：期房销售制度逐步退出，现房销售取得巨大进展，房地产业制度改革取得重大进展。

实际上，目前国内在土地出让阶段就规定要求现房销售的楼盘，占在售楼盘数量千分之一，甚至万分之一都不到。甚至有些规定现房销售的地块在出让后，因为开发商资金压力大，无法达到现房销售条件，最终更改出让条款，允许期房销售的案例。

而前一段时间，住建部表态，要推进现房销售制度。实际上现阶段谈现房销售，既无法实现，也不合时宜。连万科都爆雷边缘，如果强行推进现房销售，肯定会扩大爆雷范围。如果现房销售只针对新土地新项目，这也会大大降低开发商拿地的积极性，这对地方财政会产生更大的影响。

其实现阶段，比较合理的应该：是保持期房销售，但对购房资金实施监管，禁止开发商挪用预收款，然后根据工程进度向开发企业支付购房款。不再搞以前那种消费者给全款，或者办按揭后银行给全款，购房者慢慢还那种。如果工程进度停了，也就别想继续拿钱。这种过渡性政策，对稳定市场，保护双方利益都有帮助。